海银财富：“租房时代”的新选择-长租公寓专题研究

海银财富分析，新形势下，整个国民经济亟待转型，财富管理市场也出现了与以往截然不同的需求。国内著名财富管理机构海银财富指出，相对于以往更关注投资回报率的特点，目前国内高净值人群会综合考虑波动、期限等各种风险因素，来决定自己的投资方向。海银财富认为，这种新趋势恰恰说明了国内投资者已经渐渐走向了成熟。我国租赁时代或将到来。由此可以思考的是，海银财富分析，在国家政策向着租赁行为倾斜时，"长租公寓"这种模式，或许将站上新的风口。
海银财富分析，长租公寓主要分集中式和分散式两种运营模式，二者各有优缺点；
海银财富分析，长租公寓面临的利好因素主要包括：一、国家与地方政府政策支持，发展"住房租赁"市场成为共识；二、人才向一线及核心二线城市集聚；三、房价高企之下，租房成为现实选择；四、楼市调控之后，出租需求增加；五、年轻一代消费观念的转变；  
海银财富分析，从"流动人口+高等教育毕业生"角度来看，我国住房租赁是一个约2万亿规模的大市场，其中19个一线及二线城市规模约6000亿元；  
海银财富分析，长租公寓市场获多方资本布局，包括创业企业、房地产开发商、房地产中介服务商、连锁酒店运营商，未来还将继续加大投入力度；  
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海银财富分析，长租公寓凭借其品牌、服务等优势，其租金相较市场租金水平能获得较高的溢价率。  
海银财富分析，长租公寓内部收益率IRR：由于前期投入较大，长租公寓可能需要4、5年以上才能正的IRR。海银财富分析，要取得较高的IRR，一是通过差异化的优质服务，提升租金溢价率；二是扩大经营规模，取得规模效应。这对于运营团队有着较高的专业和资金要求。
海银财富分析，对于长租公寓租金贷款这类衍生业务，目前贷款市场规模相对较小，且收益率在6%-6.9%，除融资成本较低的银行外，其他金融机构参与其中的兴趣应不会太高；                  

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