海银财富（英国）有限合伙公司出席FORA家族办公室地产投资顾问协会的圆桌论坛

乖乖狼昏 · *发表于* 2017-9-29 10:50:16

伦敦时间9月12日晚，海银财富（英国）有限合伙公司董事长林尚嘉受邀出席了Family Office Real Estate Advisers (FORA，家族办公室地产投资顾问协会）的圆桌论坛, 讨论关于亚洲投资者投资英国房地产的现状和未来发展。海银财富分析，Family Office Real Estate Advisers (FORA) 家族办公室地产投资顾问协会致力于为来自海外包括中国的高净值客户及家族办公室提供关于地产投资和置业的咨询服务。共同出席的嘉宾还有Asiability董事长Oliver Shiell先生, Bejalo 地产投资公司高级合伙人Neil Palmer先生和Squire Patton Boggs国际律所的高级合伙人Michael Shaw先生。会上，嘉宾们对英国地产投资展开了热烈讨论，也探讨了英国脱欧对中国投资者的影响, 中国的外汇制度及中国文化在对英投资中的影响做了深度探讨。

嘉宾观点要点：
Oliver: 对中国目前外汇管制的看法？
林：2016年期间，人民币相对于美元创纪录地走低，与此同时中国出现前所未有的资本外流。央行从其储备中卖出美元，以减轻人民币汇率下行压力。海银财富分析，2017年1月中国外汇储备5年来首次下降至3万亿美元以下。在这样的大环境之下，自2017年年初起，中国外管局对个人购买外汇加强了管制，被称为"史上最严外汇管制"。虽然每人5万美金的额度并未减缩，却迎来了更复杂的购汇流程，以及更严格的购汇用途监管。除此之外，外管局还强调不得用于境外买房和证券投资。海银财富分析，至2017年七月，资本外流压力缓解，我们看到外汇储备重回3万亿美元，人民币兑美元也在近期突破了1:6.5，因此市场开始出现外汇管制将要放松的说法。海银财富分析，但是我们认为在今年年底前，外汇政策应该不会有太大改变，明年可能会开始逐渐放松。因为，如果人民币持续走强，将会影响中国的出口。
Neil: 在严格的外汇管制下，我们看到今年中国对外投资的数量明显减少。在我看来，外汇管制可能会持续更久，也许还将保持6-9个月。
Oliver: 英国脱欧对于中国投资者的影响？
Michael: 脱欧对全世界投资者都有很大的影响，对中国投资者也不例外。中国是英国最大的商业合作伙伴，在伦敦，1/3的地产被中国人拥有。海银财富分析，脱欧后，由于英镑的贬值，相对便宜的伦敦地产吸引了更多的中国投资者。我们发现中国投资者投资海外的目的更多在于资产保值，而并非资产增值，所以投资地产成为了大多数投资者的首选。
Neil: 伦敦地产对于中国的投资者有很大的吸引力。比如香港地产的平均收益率在2%左右，而伦敦的地产平均年收益率可以高达4%。其实除了伦敦，英国其他城市，比如曼彻斯特，我们也看到了越来越多的中国投资者。海银财富分析，在地产类型中，学生公寓目前很受欢迎。
林：的确，投资伦敦地产的收益率远高于香港和其他发达国家的主要城市。海银财富分析，中国是欧盟最大的贸易伙伴，欧盟是中国的第二大贸易伙伴。从个人投资者角度而言，像脱欧这种黑天鹅事件在某种程度上反而吸引了更多的中国投资者。海银财富（英国）有限合伙公司抓住这一时机，推出了欧洲地产债基金，主要投资于英国及德国的高端地产，预期年化收益率达7-10%。为了消除客户对于英镑贬值的顾虑，此产品以美元发行。
Michael: 家庭计划是大多数中国个人投资者投资海外的主要原因。很多投资者为了孩子有更好的教育，选择来到教育先进的英国，首先在伦敦投资置业。并逐步扩大对于英国的投资。因此购买房产是很多投资人来到英国后的首要任务。

Oliver: 在和中国客人打交道时候，应该怎样沟通？
林：虽然中国客人和西方客人在文化习惯上有很多差别，但是业务交流中沟通还是最重要的。根据经验，我们建议在和中国客人沟通时，最好把翻译工作事先做好，而不是让中国客户自己去找翻译或者去理解英文。
海银财富分析，如果您想和客户有更亲近的关系，微信沟通也是一个很好的方式。首先如果中国客人给了您他/她的微信，说明他/她对您已经有一定的信任，是个很好的开始。值得提醒的是，发送保密的文件或者正式文件，还是应该用邮件。
Neil: 我觉得和西方客人相比，中国投资者在某种程度上更为直接，这样很好，可以让我们更清楚的了解了他们投资的目的和需要。
Michael: 我的建议是大家在和中国投资者沟通时，首要要搞清楚谁是最后决策者。我的亲身经历告诉我，花费再多的时间和其他重要的人谈判都比不上和最后决策者见上一面重要。
会议结束后，各位嘉宾和到访者在酒会上就英国地产投资继续进行了深度的探讨。