海银财富分析城市更新项目各阶段融资方式汇总及实操要点

海银财富分析城市更新项目各阶段融资方式汇总及实操要点

                               
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一、城市更新项目意愿征集阶段
城市更新项目意愿征集阶段含前期与村股份公司、房屋权属人、使用权人、利益关联人等主体的前期摸底、关系维护、更新意愿收集，并完成城市更新项目计划申报等工作。此阶段涉及的前期投入都不小，比如‘台底费’、‘配合费’、前期项目的投资咨询费、可研分析费、规划设计费等等。
海银财富分析，这个阶段是开发商‘锁定’城市更新项目最难击破的‘瓶颈’，更是开发商拼‘实力’的阶段，因此‘资金充足和到位’显得尤为重要，解决这些前期费用的方式一般有（以深圳为例）：
（一）集团拆借
开发商的集团公司作为项目公司资源和资金扶持单位，项目公司开发项目所涉的前期费用一般由集团提供资金拆借（备注：很多开发商集团公司基于目前融资环境收紧的原因，已经要求项目公司自行解决资金问题，但基于深圳是很多开发商的重点布局城市，因此大部分开发商的集团公司仍给予大力支持）。
（二）项目公司引入资金实力强的股东主体
深圳城市更项目的市场现状是：一方面当地中小型开发商因早期已进入深圳地产市场并与村股份公司关系密切，提前‘锁定’了项目，却苦于无前期启动资金，而外地开发商却因为深圳城市更新项目竞争激烈，无法通过直接与村股份公司进行合作进入深圳市场，因此当地中小型开发商与外地开发商成立项目公司进行合作是优选方式，一方面双方资源和优势互补，一方面直接解决前期资金的投入问题。

（三）引入前期运作和投资公司
海银财富分析，基于深圳城市更新项目巨大的商业利益，市场上成就了一批专门从事城市更新项目前期运作（即行业所说的操盘方）和做前期投资的公司（如AD投资、ZCYX投资公司等），前期运作公司和投资公司可能是体系内两个平行主体，也可能是不同体系的外部合作主体。
海银财富分析，操盘方主要解决前期历史遗留问题、争取非农指标落地、协调和处理村股份公司和其他权属人的关系和锁定项目的开发权益，把项目运作至列入更新计划或通过专规等相对‘成熟’阶段，然后整体转让给开发商进行开发建设（需要说明的是，深圳项目竞争激烈，很多外地开发商为占领市场，也会考虑在更早期就受让项目，比如跟村签订了合作开发协议，并已在集体资产交易平台和街道办备案通过后就收购）。
投资公司投入资金和监督操盘方的操作流程和资金使用的收益来源主要是项目二次转让的收益，而对于项目转让后的收益操盘方和投资公司的收益分成方式主要有如下两种：
1、投资方收取固定收益，一般收益要求跟地产融资项目接近，大概为年化11-13%之间（此成本仅供参考，前期操作难度、周期、风控措施、还款来源均影响最终的资金成本）；
2、双方按照转让收益的比例获得分成。
总结：此阶段的融资方式有：集团拆借、股东借款、前期运作公司和投资公司的投入。
二、拆迁安置补偿协议谈判阶段
严格意义上，此阶段仍然为城市更新项目的前期阶段，因此上面所说的融资方式均适用于本阶段的融资需求，除上述之外，仍有下列融资方式可以考虑：

（一）银行拆迁贷/更新贷/旧改贷
假设项目已完成前期拆迁签约率100%，则市场上部分金融机构也能介入（备注：之前有部分机构对签约率要求完成双90%（即签约面积和签约户数均达到90%的也可以介入）。
海银财富分析，目前监管越来越严的情况下，各类机构在逐步收紧准入条件，比如银行的拆迁贷/更新贷/旧改贷（称呼不同，准入条件和用款要求大致相同），当前不少银行对这些融资产品就已经开始逐步收紧或谨慎操作，尤其是提高准入条件，如有些银行会综合考虑后续开发环节的具体节点及可行性，如专规和实施主体等关键环节，以后整个项目开发周期是否具有可控性等。
对融资机构而言，即使是一些主体单一的城市更新项目，在融资层面仍然存在很多实质问题无法解决，比如风控措施的设置、还款来源的保障等等，也有些银行重点看开发主体实力和项目公司是否有充足资金补交后续的地价款等。
（二）代建方+信托机构
海银财富分析，无论是2018年4月27日的资管新规还是之前轮番发布的对地产行业的金融监管政策，目前银行和信托机构的资金要投资地产项目基本要求符合‘432’条件。
棘手的是，一方面开发商融资需求更多是在符合‘432’条件之前的前期拿地，一方面如项目已经符合‘432’条件，那金融机构之间的业务竞争也非常大，因此一些机构（比如新进深圳市场的信托机构）开始做一些‘创新’，比如在放款准入条件和对应阶段，对于资质较弱的项目方（融资方）在完成拆迁签约率100%的情况下，如已引入强资质的代建方或接盘方，如绿城、阳光城、华润置地等开发商作为增信措施，则信托机构也可以在这个阶段介入，放款条件是融资方跟代建方/接盘方已经签订合作协议。
当然从风险与收益对等的原则出发，这个阶段的融资成本相对较高，当然，等达到确认实施主体或符合‘432’条件后，再以低成本资金置换此阶段的资金也未尝不可。
在当前形势下，类似‘信托产品---资管计划--项目公司’等模式可以解决直投的问题，投资端可以是真股形式进入，也可以是股加债的形式。
总结：此阶段的融资方式有：集团拆借、股东借款、前期运作公司和投资公司的投入，银行贷款、代建方+信托机构。
三、列入城市更新计划阶段
海银财富分析，城市更新项目如能顺利列入计划，说明项目已经顺利进行了一大半（只是针对项目而言，并不是针对开发商而言，因为是否最终能确定自身是实施主体仍有不确定性），因此该阶段可供参考的融资方式较多，如上述提及的较为灵活的信托机构、基金公司等。需要特别说明的是，鉴于城市更新项目前期阶段的收益来源具有不确定性，且监管和实务口径内的基金期限不可能太长，因此基金的期限跟城市更新此阶段的长周期存在一定冲突，因此基金是否能最终进入或者完成备案，在当前的监管政策下需要做相关可行性的探讨。整体而言，城市更新基金在基金业协会层面是鼓励的产品类型之一，因此还是有较大的操作空间。
四、专项规划/单元规划通过阶段
相较上述‘列入城市更新计划阶段’，此时项目更趋成熟切具有较大确定性，因此一些银行的投行部和信托机构、基金公司都可以介入：
（一）银行投行部资金
比如一些银行投行部的做法是，把项目和其他机构（资管、信托）资金绑定一起设计整体融资方案，前期不满足银行投行部放款条件的时候先由其他机构提供融资，满足条件后由银行投行部提供融资。
说明：目前券商资管因缺少资金来源导致更多做通道业务，主动管理类业务较少，因此需要在实际操作融资时做提前考虑。

                               
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挨骂也是幸福～～～

都看了，这帖子有意思。