海银财富做“数据”的房东——数据中 心Reits展望
海银财富分析，目前全球科技产业（云计算，集成电路）的发展导致信息量剧增，
据国际数据公司(IDC)统 计,全球数据总量预计2020年达到44ZB（1ZB=1万亿GB）,中
国数据量将达到8060EB,占全球数据总量的18%。
海银财富分析，数据中 心REITS 2014年纳入FSTE NAREITS INDEX,与通常意义上的
REITS不同，其 他房地产给人居住，数据中 心的租客是数据。 全球数据总量正以
惊人的速度膨胀，而“热门地段”数据库却有限。
数据中 心REITS3年年化复合回报率超18%。2016年，2017年均在25%以上。
中国有着世界上zui多的人口，是数据中 心行业（整个5G，云计算，大数据等先进
科技）核心角色。海银财富分析，在之后的几年中，中国预期将会有大量的数据中
心出现。根据Technavio的预测，中国的数据中 心产业将会以复合13%的速度增长。
随着阿里巴巴，腾讯，百度，万国数据，光环新网在云计算业务上的大量增长，并
同谷歌，微软，亚马逊形成竞争，中国未来数据中 心产业增长逻辑非常明显 。
一、 数据中 心简介
海银财富分析，数据中 心是全球协作的特定设备网络，用来在internet网络基础设
施上传递、加速、展示、计算、存储数据信息。数据中 心是一整套复杂的设施。它
不仅仅包括计算机系统和其它与之配套的设备（例如通信和存储系统），还包含冗
余的数据通信连接、环境控制设备、监控设备以及各种安 全装置。
数据中 心是多功能的建筑物，能容纳多个服务器 以及通信设备。海银财富分析，
这些设备被放置在一起是因为它们具有相同的对环境的要求以及物理安 全上的需求
，并且这样放置便于维护，而并不仅仅是一些服务器的集 合。互联网数据中 心
（IDC）的概念早在 90 年代中期被提出，当时 IDC 存在的意义只是对大型主机进
行维护和管理。海银财富分析，如今伴随云计算、大数据、虚拟化等新兴技术的落
地，数据中 心流量和带宽成指数级增长，IDC 的发展从服务器机房向大型超大规模
部署演进，承载着向越来越多的网络设备及用户交付 IT 服务并提供存储、通信及
网络的重任。
海银财富分析，目前全球科技产业（云计算，集成电路）的发展导致信息量剧增，
据国际数据公司(IDC)统 计,全球数据总量预计2020年达到44ZB（1ZB=1万亿GB）,中
国数据量将达到8060EB,占全球数据总量的18%。
二、动荡的17年保持强劲增长
1. 数据中 心REITS 2014年纳入FSTE NAREITS INDEX,与通常意义上的REITS不同，
其 他房地产给人居住，数据中 心的租客是数据。 全球数据总量正以惊人的速度膨
胀，而“热门地段”数据库却有限。
2. 数据中 心REITS3年年化复合回报率超18%。16年17年均在25%以上。
图1：数据中 心REITS与标普及REITS指数三年回报率比较
三、 数据中 心的增长逻辑
1. 云计算
云端服务上，亚马逊占有绝 对优势，12个季度内市场份额保持33％左右稳定水平，
紧随其后的是微软、IBM、谷歌，阿里巴巴位列第五，腾讯名列Top 10，但有分析师
认为未来五年腾讯升至前五，甚至冲击亚马逊。
海银财富分析，2018年Q1云服务支出较2017年Q1增长51％，轻松超过了前五个季度
的增长率。尽管市场几乎增长了三倍，但亚马逊的全球市场份额在12个季度内保持
在33％左右的稳定水平。海银财富分析，随着云计算热潮的继续，微软，谷歌和阿
里巴巴都大幅扩大了市场份额，但这并没有影响亚马逊的领 先地位。阿里云目前在
全球拥有18个数据中 心，腾讯云仅有14个数据中 心，莫斯科和日本数据中 心即将
推出。海银财富分析，去年3月推出的zui新腾讯云数据中 心分别在美国弗吉尼亚州
，孟买和香港。腾讯云现在在全球拥有42个可用区域。阿里云有43个可用区域，亚
马逊在18个地理区域拥有55个可用区域。
图2：全球超大型数据中 心个数预测
2. 5G
5G作为科技迭代的核心部分，由于5G频率高，波长短，能传播的范围较4G而言大为
缩短，所以在移动通信技术的迭代需求中， 对于基站/机房/数据中 心的需求旺盛
图3：5G助力数据中 心逻辑
四、 全球数据中 心净吸纳量
17年全球数据中 心吸纳量583.5MW（百万瓦）。其中，美国和加拿大达到了363.5WM
的净吸纳量，欧洲共有135WM的净吸纳量，亚洲总额打85WM。
图4：全球净吸纳量
大部分的主要市场报告了超过25%的租赁增长率。海银财富分析， 因为云计算或者
降低时延的需求，地缘网络变得越发重要，中 心地区边缘城市市场增长率可观。
图5：全球净吸纳增长率
阿hi有财富分析，全球在建工程持续增长，这表明即使是在2017年现有数据中 心的
高吸纳量情况下，仍然有巨量的数据租用需求等待被满足。 现在，全球共有接近
400WM的数据中 心在建工程。接近17年全年的净吸纳量。
图6：全球在建工程（MV百万瓦）
五、 为什么说数据中 心是物流地产的之后的风口？
海银财富分析，2017年共48起数据中 心并购，接近200亿美元超过了2015至2016并
购金额之和。 伴随着市场参与者进一步扩张规模，服务以及专 业度，该趋势将在
之后的几年持续
边缘城市及卫星城的发展：企业对于距离较近（5G高频段决定传输距离短，同时边
缘运算的发展需要更多的近距离数据中 心）的数据中 心日益增长的需求将会催生
小型卫星城的发展。日益增长的边缘市场需求将越来越在数据中 心战略中扮演重要
位置
海银财富分析，中国有着世界上zui多的人口，是数据中 心行业（整个5G，云计算
，大数据等先进科技的）核心角色。在之后的几年中，中国预期将会有大量的数据
中 心出现。根据Technavio的预测，中国的数据中 心产业将会以复合13%的速度增
长。随着阿里巴巴，腾讯，百度，万国数据，光环新网在云计算业务上的大量增长
，并同谷歌，微软，亚马逊形成竞争，中国未来数据中 心产业增长逻辑非常明显
。
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