自2015年8月以来，人民币兑美元明显贬值使得国内市场对美国置业的热情愈加高涨，然而在这一股盲目的热情背后，伴随的是国内买家对美国房地产市场认识上的种种误区。今天就让小编来为您揭开在美国买房三大误区背后的真相！/ v5 J9 e- K7 ~' ~ N- e
- v* u+ o1 ~7 S: c0 o8 u0 g误区一 美国房价比中国便宜，卖掉北上广可以买下半个美国！
7 r. x5 D. }5 Q& @& P: C: b真相：卖掉北上广或许是可以买下半个美国，但卖掉纽约，洛杉矶，旧金山，也能买下至少半个中国的。考虑到美国的人均收入依旧是中国的6倍，美国房价要比中国低，那也太不科学了。下面的数据展示的就是中美真实的一线城市房价：
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9 W; ^8 `: D: C. r- n! h*纽约数据取曼哈顿，布鲁克林及皇后区均值
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7 m5 R9 B3 y1 c6 R! Z# j别再拿北上广房价和德州、佛州、亚特兰大相比了，这种中国一线对比美国二线的做法，虽然充分发挥了田忌赛马的智慧，但歪曲了客观事实。
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" G6 y/ H& q0 ]* Q, E误区二 美国房价合理，租金收益率高达7-10%，投资价值卓越！
) r# t0 U; B, L9 ?& c! Q" l真相：美国房屋净租金收益率比北上广略高，但普遍上也就差1-2%！ 4 |/ Q8 L" ?: c& I0 K$ A
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美国黄金地段毛租金收益率为5-6%，须扣除房地产税，物业费1.5-2%，中介佣金和托管费用（租金10-20%），净租金收益率为2-3%。* W+ v4 b q, z' N, Q+ |
非黄金地段毛租金收益率为6-8%，房屋一年中可能会空1-2个月，平均15%左右的空置率，同样扣除2%的税费和托管费用后，净租金收益率为4-5%。
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此外，中国的租金收入机智的劳动人民有各种办法避税，而美国还得老老实实缴纳10-15%左右的个税。总之，美国整体的房租收益水平可能高于中国，但差距远没有想像中的大，高租金通常是风险溢价的结果（比如房屋分租给大学学生，信用积分低的待业人士）。$ n9 i5 X X2 b& K
3 o9 u* y2 Y8 W# Y) j* `误区三 返佣违法，美国经纪人从来不给返佣！
2 A! R+ `% W2 X/ x3 D美国买房没有经纪费用，卖房经纪费用高达5-6%，买方经纪人可获得3%左右的佣金。买房时，国内的精明买家会打探经纪人是否可以返佣。大多数经纪人会严词拒绝，搬出法律条款来说“经纪人不能将佣金给到没有执照的个人”。
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7 a4 B0 {0 n5 U真相：美国法律的确有“经纪人不能将佣金给到没有执照的个人”的法律规定，其目的是“限制没有执照的个人充当房产中介，提供中介服务”，但是以返利手段吸引买家和卖家的做法在美国绝大部分州却是完全合法的。
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对此，纽约州政府，全美经纪人协会（NAR）及美国司法部官网上都对经纪人返佣的合法性表示过支持或进行过说明。4 E/ m6 P2 _ \ q4 q
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May a real estate agent rebate a portion of the agent's commission to the borrower? If so, how should the rebate be listed on the HUD-1?
' Y3 A" R! K# |3 aAccording to HUD, yes, real estate agents may rebate a portion of the agent's commission to the borrower in a real estate transaction. 据HUD（美国住房与城市发展部）规定，房产经纪人可以向客户提供其佣金的一部分作为返利。
& ~4 j' C0 e: @The rebate must be listed as a credit on page 1 of the HUD-1 in Lines 204-209 and the name of the party giving the credit must be identified. Real estate agent or broker commission rebates to borrowers do not violate Section 8 of RESPA as long as no part of the commission rebate is tied to a referral of business.$ \4 W/ Z2 ^7 J3 D) B" B- J
2 [) S" E8 G- oWhich states currently ban commission rebates?
+ y7 s) }& q+ m. |( @) i! jTen states currently have laws that ban rebates. Nine states have a full ban on broker rebates: Alabama, Alaska, Kansas, Louisiana, Mississippi, Missouri, Oklahoma, Oregon, and Tennessee. 目前阿拉巴马州、阿拉斯加州、堪萨斯州、路易斯安那州、密西西比州、密苏里州、奥克拉荷马州、俄勒冈州、田纳西州这9个州法律规定不允许返利。6 L {" K: H( g2 W1 Y
In addition, Iowa prohibits rebates when the consumers use the services of two or more real estate brokers during a transaction. # P/ T$ o1 `. D# q, y. G! Z
给客户返佣违法的传言，从业多年的经纪人都可能不太清楚，以讹传讹，也有部分人是揣着明白装糊涂，毕竟降低行业的佣金水平对于房产经纪来说并不是一件好事。对于将要在美买卖房产您来说，请大胆的询问返佣吧，法律是站在您这边的！
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